Налог на аренду помещения — порядок уплаты за нежилое и жилое помещение. Система налогообложения для ИП, сдающего недвижимость в аренду

О договоре аренды

Единственный язык, который признается налоговыми службами – это язык точных, правильно составленных документов. В нашем случае речь идет о договоре аренды. Сумма аренды, прописанная в договоре, является отправной точкой для расчета налогов.

Порядок заключения договора об аренде регламентируется Гражданским кодексом. Если договор аренды заключается менее чем на год, он не подлежит государственной регистрации.

Невозможно законно сдать только какую-нибудь примыкающую часть помещения. Например, лестничный пролет, чердак или подвал. Договор между арендатором и арендодателем вступает в силу только тогда, когда последний передает первому документацию и ключи.

Налоговые ставки, используется сегодня для исчисления итоговой суммы

Если гражданин получает прибыль от передачи имущества в аренду, он обязан уплачивать налог. Исключением являются только суммы, которые освобождаются от налогообложения на законных основаниях. Физическое лицо, заключившее договор аренды с другим человеком, автоматически принимает на себя такие обязательства.

На объем налоговой базы, и размер ставок также влияет статус гражданина:

• 13% — для физического лица, резидента РФ;
• 30% — для физ.лица, не резидента РФ;
• 6% — для ИП, находящемся на патентной системе;
• 6/15% — для ИП, находящихся на упрощенке доходы/доходы минус расходы.

Размет возможного дохода для применения патентной системы определяется с учетом действующего законодательства. К примеру, в Москве установлены рамки 700 – 10 000 тыс. рублей в год. Для субъектов РФ могут предусматриваться другие базы и ставки.

Прошлогодние взносы ИП в 1% от дохода весь этот год будут в переплате

Сейчас в личном кабинете у многих ИП до сих пор висит переплата по страховым взносам в размере 1% от дохода свыше 300 тыс. рублей, хотя это взносы за 2021 год. Все дело в отсрочке, которую дали бизнесу.

Найдите бухгалтера на «Клерке». Бесплатно

«Клерк» создал отдельный канал Бухджоб для публикации вакансий для бухгалтеров.

Психология для бухгалтера

Причина

Согласно пункту 1 статьи 143 НК налогоплательщиками НДС признаются организации и индивидуальные предприниматели. Физлица, не ИП, могут быть плательщиками НДС только в случае перемещения товаров через таможенную границу Таможенного союза (в некоторых случаях).

Однако согласно пункту 1 статьи 11 НК, физлица, ведущие предпринимательскую деятельность без образования юрлица, но не зарегистрировавшиеся и в качестве ИП в нарушение требований закона, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.

Похожая норма есть и в Гражданском кодексе, в пункте 4 статьи 23:

«Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований гражданского законодательства, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем»

Совместителя можно уволить, когда нашли постоянного работника

Совместителя с бессрочным трудовым договором уволили, когда нашли сотрудника, для которого это место стало основным. Суды нарушений не увидели.

Карьера бухгалтера

Аренда квартиры под офис в жилом помещении

При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.  Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения. Тогда  договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах. 

Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:

• заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
• документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
• план квартиры с техническим описанием;
• план дома по этажам.

Решение  принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.

Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.

Налог с аренды помещения для ИП

Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО.

Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже. При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.

Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.

Это могут быть:

• Общий налоговый режим;
• Упрощенный налоговый режим.

Налог на аренду помещения для ИП при ОСНО

При общем налоговом режиме ИП обязаны платить такой же налог, как и физические лица – то есть 13%.

При общем налоговом режиме предприниматель обязан вести Книгу учета доходов и расходов, предоставлять годовую отчетность в налоговую не позднее 30 апреля по форме 3-НДФЛ. При этом режиме оплачивается НДФЛ, НДС и налог на имущество.

Налоги на аренду помещения для ИП при УСН

Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.

УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

• Объект «доходы минус расходы». Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

Пример. В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.

• Объект «доходы». Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.

С января 2016 года закон по этому режиму видоизменился: теперь размер ставки по налогам зависит от решения региональных властей. Он может составлять даже 1% для некоторых разрядов налогоплательщиков.

• Патентная система , при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

Откуда берется эта цифра? Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.

Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.

Последствия

ИФНС доначисляет физлицу НДС, пени и штрафы за неуплату налога и за несдачу отчетности. Физик идет в суд и… проигрывает. Решения судов почти всегда в пользу налоговиков. Например, Определение ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17 , которое попало в Обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах КС РФ и ВС РФ, принятых в III квартале 2018 года по вопросам налогообложения, а также по вопросам применения норм процессуального права (п. 17).

Судебная коллегия ВС указала: объективным критерием для квалификации деятельности как предпринимательской является назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены. Поскольку принадлежащее гражданину имущество предназначено для использования под торговые помещения и расположено на земельных участках, которые также предназначены для торговой деятельности, вывод инспекции о наличии факта предпринимательской деятельности обоснован.

Сроки оплаты налоговой суммы

Уплачивать денежные средства в счет налогов необходимо не позднее дат, определенных в законодательном порядке. Для разных категорий граждан сегодня действуют такие сроки:

• до 30 апреля – для физ.лиц;
• не позднее дня, следующего за датой фактической оплаты арендной суммы – для физ.лиц, сдающих имущество в аренду ИП;
• до 25 числа первого месяца в квартале – для предпринимателей на упрощенке;
• дата окончания действия патента – для ИП на патентной системе.

Соблюдение установленных сроков является обязательным требованием, и допущение таких нарушений считается административным проступком.

Отчетность по налогообложению при сдаче нежилого помещения в аренду

Каждый предприниматель обязан предоставить налоговую декларацию по завершению отчетного года до 30 апреля следующего отчетного периода. Это обязательно условие для ИП на «упрощенке» и для людей, без образования индивидуального предпринимателя. В дальнейшем, на основании декларации определяется размер налога к уплате и проводятся различные проверки по выявлению нарушений со стороны гражданина.

Освобождаются от такой обязанности только бизнесмены, находящиеся на патентной налоговой системе. Заполнять декларацию лучше электронно, чтобы исключить ошибки и неточности. Сегодня есть немало специализированных программ, которые способствуют решению этого вопроса.

Wildberries обвинили в продажах контрафакта. Больше всех недовольны кожевники

Маркетплейс Wildberries становится каналом сбыта контрафакта в России, площадка готова принять меры по предотвращению таких продаж.

НДФЛ

1С и валюта. Звучит не так уж страшно: в «Красном уголке бухгалтера» дают пояснения

У нашей читательницы возникли сложности с перерасчетом платежей из евро в доллары. В нашем телеграмм-канале ей быстро помогли.

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом. 

Что нужно сделать:

• Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
• Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
• Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП. 

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Попробовать бесплатно

Что делать?

Что же делать, если налоговая уже предъявляет претензии, а шансы на выигрыш в суде стремятся к нулю? Можно минимизировать последствия, заявив задним числом освобождение от обязанности уплаты НДС по статье 145 НК.

Переквалификация деятельности физического лица на деятельность ИП влечет возникновение не только обязанностей плательщика НДС, но и их прав.

Правом на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по статье 145 НК могут воспользоваться организации и индивидуальные предприниматели, в случае если сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога за три предшествующих последовательных календарных месяца не превышает в совокупности 2 млн руб.

Для применения освобождения надо подавать уведомление и документы не позднее 20-го числа месяца, начиная с которого используется данное право. Однако налогоплательщик лишь информирует ИФНС о намерении использовать право на освобождение.

Условием освобождения является объективное обстоятельство — соответствие размера выручки налогоплательщика предельному уровню, установленному законом. Поэтому лицам, фактически использовавшим освобождение от исполнения обязанностей плательщика НДС, не может быть отказано в праве на такое освобождение только лишь по мотиву непредставления в срок в налоговую уведомления и подтверждающих документов (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 ).

Поэтому сразу после проверки, которая переквалифицировала деятельность в предпринимательскую, надо подать уведомление об освобождении за те периоды, за которые доначисляют НДС.

Но доход может превысить лимит, при котором можно пользоваться освобождением. В этом случае надо попробовать применить вычеты по НДС, если есть счета-фактуры от поставщиков (например, коммунальных служб или ремонтных организаций). Скорее всего налоговики будут сопротивляться и решать дело придется в суде. Но в этом случае есть хорошие шансы на выигрыш.

Брокеры будут удерживать НДФЛ с дивидендов по иностранным акциям

Сейчас брокеры не являются налоговыми агентами по НДФЛ при выплате инвесторам дивидендов по иностранным ценным бумагам. Люди сами должны платить налог. Но ситуация изменится.

Трудовое право

В какие банки ближнего зарубежья можно перевести рубли

Переводим рубли из российского банка в банк ближнего зарубежья. Далее уже в иностранном банке конвертируем рубли в доллары.

1С

В жару рабочий день надо сокращать. Рекомендации Роспотребнадзора

В жаркую погоду ведомство рекомендует сокращать рабочий день на 1 час, если в помещении 28,5°C, при повышении температуры до 29°C – на 2 часа, при температуре 30,5°С – на 4 часа.

Страховые взносы

Налог на имущество

Ставки налога на имущество физических лиц с каждым годом растут. И составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. В зависимости от типа помещения, региона страны и города.

Также кадастровая палата регулярно пересматривает кадастровую стоимость объектов в сторону увеличения. Иногда кадастровая стоимость получается выше рыночной в полтора – два раза.

Высокие налоги на имущество снижают показатели окупаемости и доходности коммерческой недвижимости на 1 – 2 процентных пункта.

Льготы или как не платить налог на имущество

Есть способ абсолютно законно уйти от уплаты налога на коммерческую недвижимость. В соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ от уплаты налога на имущество освобождаются индивидуальные предприниматели, находящиеся на упрощенной системе налогообложения и использующие это имущество в своих предпринимательских целях.

Иными словами, если вы ИП и платите 6% с дохода от сдачи объекта в аренду (а это оптимальный вариант уплаты налогов в арендном бизнесе), вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество. Для применения льготы достаточно написать и передать в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости соответствующее заявление.

Заявление пишется в свободной форме. Пример текста:

Важно! Получить льготу не получится на объект недвижимости, который находится в перечне объектов, расчет налога по которым производится только на основании кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, такой перечень определяется региональными органами власти. В него включают торговые и бизнес-центры, многофункциональные комплексы, отдельно стоящие торговые и офисные здания, а также объекты коммерческой недвижимости в некоторых многоквартирных домах.

Если с отдельно стоящими торговыми и офисными зданиями относительно все понятно, то по каким критерия в список попадают объекты коммерческой недвижимости в МКД я разгадать не смог.

Данные перечни находятся в свободном доступе, и вы без проблем сможете найти их в интернете, задав в строке поиска Яндекса или Google соответствующий запрос. Скачать перечень объектов, по которым не применяется льгота на имущественный вычет в Ижевске вы можете по ссылке.

Будем надеяться, что данная льгота будет действовать дальше и с ее помощью инвесторы смогут повысить доходность инвестиций в недвижимость. Но ее могут отменить. Поэтому важно перед покупкой объекта недвижимости проверять его кадастровую стоимость. А также по какой ставке налоговая делает расчет налога на имущество по рассматриваемому объекту.

Какой налоговый режим можно применять при сдаче нежилой недвижимости

ИП могут выбирать для своего бизнеса любой налоговый режим, в том числе, с пониженными ставками. Но при этом надо учитывать, что на каждой льготной системе налогообложения есть свои ограничения. И сдача в аренду нежилого помещения по низким ставкам разрешается не везде.

Налог на профессиональный доход

НПД или режим для самозанятых могут применять не только обычные физические лица, но и зарегистрированные индивидуальные предприниматели. НПД привлекает низкими ставками (от 4% до 6%), отсутствием отчётности и ККТ, а также возможностью платить взносы за себя на добровольных началах.

Однако именно на НПД больше всего ограничений:

• запрет на наём работников;
• годовой доход не более 2,4 млн рублей;
• запрет на многие виды деятельности.

Если говорить о сдаче недвижимости, то запрет действует как раз на нежилые объекты. Указание на это есть в статье 6 закона от 27.11.18 № 422-ФЗ.

Минфин и ФНС неоднократно разъясняли в своих письмах, что НПД не может применяться для сдачи в аренду нежилых помещений, к которым сегодня относятся и апартаменты. Причина проста – снижение поступлений в бюджет. Поэтому ИП на НПД и самозанятые могут сдавать только жильё, но не коммерческую недвижимость.

Но НПД – не единственная льготная система налогообложения. Если ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, он может выбрать ПСН или УСН.

Обратите внимание: если вы хотите при сдаче недвижимости в аренду применять льготный налоговый режим, обязательно убедитесь, что в ЕГРИП указан соответствующий код ОКВЭД (68.20: Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Иначе ИФНС начислит налог по арендным доходам, как обычному физлицу, то есть по ставке 13%.

Патентная система налогообложения

Налог на ПСН взимается по ставке 6%, но для расчёта берут не реальный, а потенциально возможный доход. Его размер устанавливают региональные законы, поэтому стоимость патента на объекты одинаковой площади в разных городах может существенно отличаться.

В статье 346.43 НК РФ среди видов деятельности, рекомендованных для выдачи патента, указана и сдача в аренду нежилой недвижимости. Причём с 2021 года это могут быть не только объекты, принадлежащие ИП на праве собственности, но и арендованные, то есть предназначенные для передачи в субаренду.

Стоимость патента зависит не только от возможного дохода, но и от площади помещения, а также срока аренды. Узнать, сколько придётся платить, можно в налоговой по месту деятельности или на калькуляторе ФНС.

Обратите внимание, что сумму, которую рассчитает калькулятор, можно уменьшить на взносы ИП за себя и работников.

Бесплатная консультация по налогам

Упрощённая система налогообложения

На УСН есть два объекта налогообложения:

• Доходы – по ставке 6%;
• Доходы минус расходы – по ставке от 5% до 15%.

Выбирать УСН Доходы минус расходы имеет смысл, если доля затрат будет превышать 60% от полученных доходов. Но когда ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, у него практически не бывает таких больших затрат. Поэтому, если выбирать налогообложение на упрощённой системе, то это, скорее всего, будет вариант УСН Доходы.

На этом налоговом режиме исчисленный налог тоже можно уменьшать на страховые взносы, перечисленные предпринимателем за себя или работников.

Из ограничений для УСН Доходы стоит упомянуть лимит по годовому доходу – 150 млн рублей для ставки 6% и 200 млн рублей для ставки 8%. А вот что касается видов деятельности, то на упрощёнке в этом смысле очень мало ограничений. В рамках УСН можно сдавать любую недвижимость и параллельно заниматься другими направлениями бизнеса. Но учитывайте, что годовой лимит рассчитывается по всем полученным доходам, а не только от аренды.

Общая система налогообложения

Если ИП не перешёл на УСН или не оформил патент, то его доходы от сдачи в аренду недвижимости будут облагаться в рамках общей системы налогообложения. На ОСНО платят три налога:

• НДФЛ по ставке 13%;
• НДС по ставке до 20%;
• налог на имущество по ставке до 2% стоимости недвижимости.

В результате на ОСНО получается самая высокая налоговая нагрузка, поэтому перед выбором этого режима рекомендуем обратиться на бесплатную консультацию. Возможно, в вашем случае можно получить возврат НДФЛ из-за покупки жилья или освобождение от НДС при небольших доходах.

Повышение квалификации

Андрей Ивановский

Как «вычисляют» арендодателей

Чаще всего проблемы с НДС возникают при продаже коммерческой недвижимости. Если она принадлежала собственнику более минимального срока владения, он считает, что не должен платить НДФЛ и сдавать декларацию.

Однако данные о смене владельца поступают в ИФНС и инспекторы начинают копать, ведь если признать деятельность предпринимательской, то при продаже недвижимости можно не только доначислить НДФЛ, но и НДС. А заодно и обложить НДС арендную плату за последние несколько лет.

Второй распространенный случай — это регистрация физлица как ИП с целью сдачи тех же помещений. И эта регистрация является дополнительным доказательством предпринимательства, которое налоговики приводят в суде.

Налоги на аренду помещения для ООО

Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).

Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.

Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.

При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.

Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.

Мероприятия

Разместить

Охрана труда

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Россияне стали тратиться на антидепрессанты в 1,5 раза чаще. Интересно, бухгалтерам помогает?

Причиной возросшего спроса эксперты считают рост всеобщей тревожности.

Мотивировка налоговиков

Еще в 2004 году ФНС (Письмо от 13.05.2004 № 03-1-08/1191/[email protected] ), ссылаясь на нормы законодательства, пришла к заключению: при наличии доказательств того, что деятельность физлица (в частности, предоставление в аренду имущества вне зависимости от количества объектов, находящихся в собственности у этого физлица) содержит признаки предпринимательской деятельности, лицо приобретает качество ИП, а оказанные им услуги признаются объектом обложения НДС.

Однако, по мнению ФНС, признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, поэтому квалифицировать в соответствии с ними деятельность физлица по сдаче в аренду его собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

Такая информация может быть получена инспектором в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в сдаче в аренду собственного имущества налогоплательщика инспекция вправе будет пересчитать налоговые обязательства.

На что ссылаются налоговики? Об этом можно узнать из судебных решений.

1. Прежде всего, систематичность деятельности по сдаче в аренду с целью извлечения прибыли и устойчивость связей с контрагентами.
2. Цели и основания приобретения гражданином недвижимого имущества в собственность. Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом — это один из видов предпринимательской деятельности. Если недвижимости, например, была унаследована и сдавалась в аренду временно, то есть шанс от претензий отбиться.
3. Предназначение нежилых помещений, вид разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены, не связаны с использованием имущества в личных, семейных, домашних нуждах.

Отсутствие прибыли не исключает возможности оценки деятельности в качестве предпринимательской, поскольку извлечение прибыли является целью такой деятельности, а не ее обязательным результатом.

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

• договор аренды,
• акт приёма-передачи помещения,
• документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду.

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

1. Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
2. Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Статья актуальна на 

27.01.2022